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Come aprire un B&B in casa: cosa sapere

Come aprire un bed and breakfast in casa? Ecco requisiti, regole e tasse da pagare.

di Carmine Roca

Luglio 2023

In questo approfondimento vedremo insieme come aprire un Bed and Breakfast: ecco cosa sapere (scopri le ultimissime notizie sul lavoro sempre aggiornate. Ricevi su WhatsApp e sul canale Telegram la rassegna stampa con le ultime novità sui concorsi e sul mondo del lavoro. Resta sempre aggiornato sulla nostra pagina Facebook e Prova il nostro tool online per la ricerca di lavoro in ogni parte d’Italia. Per continuare a leggere l’articolo da telefonino tocca su «Continua a leggere» dopo l’immagine di seguito).

Cos’è un bed and breakfast?

Il B&B, bed and breakfast (letto e colazione, traducendo dall’inglese all’italiano) è un’attività in crescente espansione, anche in Italia, spesso preferita dai viaggiatori per i costi accessibili.

Per bed and breakfast si intende l’ospitalità a pagamento presso la propria abitazione. Un modo per far conoscere ai turisti provenienti da tutto il mondo le abitudini e i costumi del Paese in cui si soggiorna.

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Differenze tra B&B familiari e imprenditoriali

Dal 21 giugno 2011, con l’entrata in vigore del nuovo Codice del turismo (decreto legislativo numero 79, del 23 maggio 2011), è stato introdotto il B&B imprenditoriale, che va ad affiancare il B&B classico, quello a conduzione familiare, che prevede l’alloggio presso la residenza del titolare, con cibi e bevande preconfezionate a colazione.

Se i B&B familiari non prevedono l’apertura di partita IVA, poiché parliamo di attività economica non imprenditoriale; i B&B imprenditoriali, invece, sono delle vere imprese.

E’ doveroso distinguere i due tipi di Bed & Breakfast perché cambiano i passaggi burocratici da rispettare per l’apertura e la gestione dell’attività.

Come aprire un Bed and Breakfast in casa?

Prima di aprire un B&B è necessario consultare la legge regionale in materia: la disciplina dei bed and breakfast è regolata da 19 leggi regionali e 2 provinciali (Bolzano e Trento) e dal decreto legislativo numero 79 del 2011 che ha ridotto l’intervento dello Stato in materia di turismo.

Significa che ogni Regione può fissare criteri differenti per avviare l’attività di B&B: può intervenire sul numero di camere (generalmente 3, massimo 6), sui posti letto (da 6 a 20) o sulle caratteristiche dei luoghi e delle attività.

Cos’è e come si presenta la SCIA?

In ogni caso, che sia familiare o imprenditoriale, è necessario presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), tramite un modulo precompilato che può essere ritirato presso lo sportello SUAP del Comune di residenza.

Alla SCIA vanno allegati i documenti per definire la pratica, differenti di Regione in Regione (ad esempio: planimetria dell’abitazione, contratto di proprietà o di affitto, polizza di assicurazione di responsabilità civile). Una volta presentata la SCIA (i costi si aggirano dai 30 ai 150 euro), l’attività può essere immediatamente attivata.

Cosa sono i bed and breakfast familiari?

I B&B familiari sono attività svolte da privati all’interno delle loro abitazioni di residenza offrendo un alloggio e la prima colazione.

Quali requisiti rispettare per aprire un Bed and Breakfast in casa?

Prima che dei requisiti di natura fiscale o burocratica, è necessario rispettare dei requisiti di idoneità morale (articolo 11 del r.d. numero 773 del 1931), essere privi di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia e di condanne ai sensi della legge numero 75 del 20 febbraio 1958 (legge Merlin).

Per essere in regola, i bed and breakfast devono avere dalle 3 alle 6 camere, mantenere una conduzione esclusivamente familiare e prevedere un servizio di prima colazione e un cambio di biancheria.

Non essendo considerati attività imprenditoriale, fiscalmente hanno meno regole da seguire: non si è soggetti all’apertura di partita IVA, studi di settore e non è prevista l’iscrizione alla sezione speciale del Registro delle Imprese.

Per legge, i B&B familiari devono essere gestiti in modo saltuario, alcune Regioni prevedono periodi minimi e massimi di apertura (30 giorni).

Aprire un B&B in casa in un condominio

Ma è possibile aprire un B&B in casa, in un condominio? La sentenza del Tribunale di Roma numero 510 del 10 gennaio 2018 sancisce che si può aprire un bed and breakfast in un condominio, anche se il regolamento contrattuale prevede il divieto di destinazione degli immobili ad attività di locanda o pensione.

Come aprire un B&B in casa: requisiti per l’alloggio

L’immobile utilizzato per il B&B in casa deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza.

Ogni ospite deve poter accedere alla propria camera senza passare dalle camere da letto o tramite i servizi degli altri ospiti. I bagni devono avere attrezzature minime, una doccia, un water, un lavabo, uno specchio con presa di corrente, ad esempio. Se si supera un determinato numero di ospiti è obbligatorio avere un bagno ad uso esclusivo.

Ogni camera doppia deve essere grande almeno 14 mq; una singola non meno di 8 mq ed essere conforme alle norme di sicurezza. La pulizia dei locali è quotidiana (di solito), il cambio della biancheria avviene con cadenza diversa.

In un B&B, la prima colazione è sempre compresa, anche se le Regioni prevedono modalità di somministrazione diverse (senza manipolazione o solo riscaldati, Manuale di Autocontrollo Semplificato).

Ogni B&B è tenuto a comunicare la generalità degli ospiti alla locale autorità di Pubblica Sicurezza e gli andamenti turistici (arrivi e partenze) all’ISTAT.  

Come aprire un B&B in casa: la tassa Airbnb

Cos’è la tassa Airbnb? Dal 1° giugno 2017 si applica sul contratto di affitto turistici siglati da persone fisiche in modo diretto o tramite agenzie immobiliari o portali online (Booking o Airbnb), per periodi inferiori ai 30 giorni.

L’imposta sugli affitti turistici brevi con cedolare secca del 21% sostituisce quella che andrebbe versata con la dichiarazione dei redditi.

Come aprire un bed and breakfast
Come aprire un bed and breakfast: in foto l’insegna di un bed and breakfast.

Faq su come aprire un B&B in un condominio

Come posso aprire un B&B in un condominio?

Per aprire un B&B in un condominio, è necessario ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, a meno che il regolamento condominiale non proibisca specificamente l’esercizio di attività commerciali all’interno dell’edificio. La procedura per avviare un B&B include l’accesso allo sportello SUAP per ottenere i moduli necessari per la Dichiarazione di Inizio Attività (DIA). Dopo aver presentato la DIA, avrai bisogno di procedere con le pratiche per la classificazione della struttura e la comunicazione degli ospiti alle Autorità di PS (Polizia di Stato).

L’apertura di un B&B aumenta le spese condominiali?

No, l’apertura di un B&B non causa un aumento delle spese condominiali. Il condomino proprietario continua a contribuire alle spese condominiali in base al valore della proprietà espresso in millesimi o in base ad altri criteri previsti dal regolamento.

Quali sono le regole per aprire un B&B in termini di tasse e imposte?

Le tasse locali e nazionali appropriate devono essere pagate e l’attività deve essere registrata come B&B presso l’Agenzia delle Entrate. Inoltre, potrebbe essere necessario pagare l’IVA a seconda del fatturato. Un’opzione di tassazione disponibile è la cedolare secca, che è una tassa fissa del 21% sui redditi da locazioni brevi.

Quali sono i requisiti di sicurezza per un B&B?

Per aprire un B&B, è necessario rispettare le norme di sicurezza. Ogni stanza deve avere un rilevatore di fumo e l’edificio deve avere estintori e indicazioni chiare per le uscite di emergenza. È importante avere anche una polizza di assicurazione che copra eventuali danni o incidenti che possono verificarsi durante il soggiorno degli ospiti.

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